Immobilier : Malgré la crise, la chasse aux pigeons reste ouverte
Malgré la crise financière et immobilière, des charlatans tentent toujours de faire croire à l’enrichissement sans risque, sans effort, et en recevant des cadeaux par dessus le marché. Ah, quel rêve ! Plein de z’euros qui tombent tout seuls, gagnés grâce à la sueur des autres !
Partagez-le. Le Mague vit aussi grâce à ses lecteurs.
Une première méthode pour parvenir à ce résultat consiste à se faire nommer P-DG incompétent et à se faire virer au bout de quelques mois en ayant pris au départ la précaution de négocier un bon golden parachute et un bon golden hello. Méthode très fiable et à l’efficacité éprouvée ; malheureusement, elle n’est utilisable que par un nombre très limité d’individus, du fait du nombre de places disponibles extrêmement réduit.
Alors, pour le vulgum pecus, il y a la loi dite de Robien. Pile poil ce qu’il vous faut : vous achetez à crédit un bien qu’un brave locataire se fera un plaisir de payer à votre place, et en prime le gentil percepteur va se faire un plaisir de réduire vos impôts pour vous remercier. Et si ça se trouve, si vous êtes chauve, le Robien fera aussi repousser vos cheveux.
On aurait pu croire qu’avec les craquements dans le marché de l’immobilier et le resserrement du crédit, les vendeurs de packages Robien se feraient discrets, eh bien, pas du tout ! J’ai une copine a été démarchée par ce genre de zigotos, pas plus tard qu’il y a quelques jours. Comme elle est loin d’être crédule, elle ne s’est pas laissé attirer par ce miroir aux alouettes… Car c’en est bien un…
Le démarcheur se présente au nom d’un énigmatique cabinet de conseil en défiscalisation et en gestion de patrimoine. Appelons le Machin-Bidule Conseil, peu importe le nom, il en existe des dizaines. Car un certain nombre de promoteurs, qui se sont fait une spécialité des packages Robien, ne commercialisent pas directement eux-mêmes leur camelote, histoire de ne pas se mouiller dans une histoire de devoir de conseil défaillant. C’est bien plus pratique de se défausser sur un prestataire qui aura vraisemblablement disparu ou changé de nom au bout de quelques mois.
Cet individu ne se présente pas comme vendeur (là, ça ferait atrocement vulgaaaaiiiiiiiiiire) ni même comme commercial (qui sonne moins plouc, mais qui ne fait pas forcément très glorieux non plus). Conseiller lui paraissant encore trop ordinaire, notre lascar n’hésite donc pas à se présenter comme consultant. Rien que ça ! A se demander si c’est très malin d’ailleurs. Comme à peu près n’importe qui peut s’intituler consultant en n’importe quoi, on trouve sous cette dénomination, à côté de véritables spécialistes d’un domaine particulier armés de vingt-cinq solides années d’expérience, une flopée de pipeauteurs powerpointistes qui en font une des professions les plus brocardées.
Force est de constater que votre consultant appartient à la seconde catégorie, incapable d’ailleurs de vous conseiller, avec un parfait aplomb, autre chose que du locatif Robien pour réduire vos impôts. C’est donc bien à un simple vendeur que vous avez affaire, qui vous refile sa plaquette commerciale dans la foulée.
Plaquette ? En fait un simple document sorti vraisemblablement d’une imprimante couleur à 70 euros et boudinée au repro-service du coin. Tiens, d’ailleurs, le logo de Machin-Bidule Conseil figure en bonne place sur ce document… Mais pas d’adresse ni de numéro d’inscription au RCS comme c’est pourtant obligatoire, voilà qui commence à fleurer bon le pâté faisandé…
Et hop, on passe au bilan patrimonial et fiscal qui se résume en gros à Vous payez plus de 2000 euros d’impôts ? N’hésitez plus, le Robien c’est pour vous ! La vache ! Pour former un consultant à faire des analyses aussi poussées, je parie qu’il faut six mois de formation minimum…
Alors puisque le Robien, c’est pour vous, on vous propose une opportunité d’achat à… Bordeaux par exemple, si vous habitez en région parisienne. Tiens, pourquoi à 600 km de chez vous ? Pour que vous ne vous rendiez pas compte que le programme immobilier soigneusement sélectionné se trouve en troisième couronne, loin de tout, et que l’avenue de la Forêt, adresse de votre futur bien, est en réalité une 4 voies infestée de camions ?
Pour que vous ne vous posiez pas trop de questions, on vous embobine tout de suite avec un superbe organigramme du groupe de promotion auquel Machin-Bidule Conseil est adossé. Y a tout pour tout dans ce groupe, qu’y disent : la branche location pour trouver un locataire, la branche gestion pour la partie copropriété, la branche capital pour les problèmes d’assurance et d’impayés, la branche immo pour la revente… ils n’ont oublié que la branche qui est chargée de guérir les écrouelles… Z’avez pas besoin de vous occuper de rien ! C’est-y pas beau tout ça ? Avec même une adhésion à une association de propriétaires. Tiens ? Pourquoi l’adhésion est-elle obligatoire la première année ? Une association de propriétaires liée au promoteur ?
Puis on vous dessine un patatoïde représentant le compte pivot de votre plan d’épargne fiscal avec ses flux entrants et sortants, ah, des flux, ça au moins ça fait technique, c’est du sérieux, ma brave dame. Bon, maintenant, il n’y a plus qu’à prendre un deuxième rendez-vous, pardon, prendre date pour la deuxième consultation, avec tous les papelards qu’il faut pour signer un contrat préliminaire. Et en route pour l’aventure et le rêve !
Aventure et rêve… qui risquent fort hélas de se transformer en mésaventure et en cauchemar. Car derrière toutes ces promesses, trop belles pour être vraies, se cachent une série de pièges, et il sera trop tard pour les éviter une fois le contrat signé.
Car le vice originel du de Robien est de ne pas avoir ciblé des zones géographiques ou le besoin de logements était le plus criant. Résultat, des programmes ont été lancés n’importe comment et on a assisté à une surproduction de logements dans des villes moyennes dont le marché locatif est à présent engorgé. Les villes saturées à ce jour étant Agen, Albi, Alès, Angoulême, Béziers, Brive, Carcassonne, Charleville, Clermont-Ferrand, Colmar, Montauban, Mulhouse, Périgueux, Quimper, Roanne, Saint-Etienne, Sedan, Tarbes, Valence et les villes en risque de saturation : Angers, Besançon, Carpentras, Châteauroux, Dijon, Le Mans, Lille, Limoges, Metz, Nancy, Niort, Saint-Denis, Saint-Ouen, Vitry-sur-Seine, Villejuif, Pau, Perpignan, Reims, Rodez, Saint-Brieuc, Toulouse (3ème Couronne), Vichy.
Moralité, le pigeon — pardon, l’investisseur — auquel on a fait miroiter monts et merveilles, se retrouve avec un bien impossible à louer, malgré les prestations de recherche de locataires et les garanties qui sont de courte durée ou applicables seulement à des conditions du genre vous devez être nés un 29 février d’une année divisible par 100 à 08h57. Comme l’avantage fiscal est perdu si le logement n’est pas loué dans les douze premiers mois, résultat des courses : pas de loyer, pas de réduction fiscale et de vilaines traites à payer (et avec un peu de malchance, on n’aura pas relevé que le prêt à taux révisable n’est pas capé).
Et s’il espère mettre fin à son calvaire en revendant son boulet, le malheureux robienisé risque aussi de gravement déchanter lorsqu’il découvrira qu’il l’a payé beaucoup trop cher, par rapport au marché local, mais aussi par rapport à la qualité de la construction : certains ont découvert trop tard la mauvaise qualité des bâtiments, les piètres finitions, les malfaçons.
On trouve aisément sur le Net des centaines de témoignages de victimes des arnaques de ces conseils en défiscalisation et de ces promoteurs peu scrupuleux. Il est d’ailleurs surprenant de constater que beaucoup de victimes appartiennent pourtant à des milieux socioprofessionnels élevés. Mais il faut croire que la simple prononciation du mot défiscalisation fait que les proies de ces arnaqueurs utilisent aussi peu leur cervelle que certains mâles lorsqu’on les met en présence d’une affriolante jeune femme. Et que ces proies sont assez naïves pour croire que l’immobilier monterait jusqu’au ciel et, en cas de baisse, pour se consoler en parlant de placement à long terme (comme disait Keynes, le long terme, c’est quand on sera tous morts).
La copine dont je parlais au début a décliné la deuxième consultation. Le consultant est alors devenu franchement agressif… Normal, le masque est tombé, l’expert en défiscalisation n’était bel et bien qu’un vendeur de soupe qui voyait sa commission lui échapper…
On peut sans doute faire une bonne affaire avec le dispositif Robien, mais à une condition impérative : s’occuper soi-même de l’achat dans un programme neuf, sans intermédiaire, près de chez soi pour marquer à la culotte le constructeur, sur un marché que l’on connaît bien. Certainement pas en se fiant à ces officines qui prétendent vous fournir le beurre, l’argent du beurre, la crémière et le consentement de la crémière. La ruée vers l’or immobilier aura ceci de commun avec la ruée vers l’or tout court : elle aura surtout enrichi les marchands de pelles.
À lire aussi sur Le Mague
Les plus lus en ce moment
13 Messages
-
-
Immobilier : Malgré la crise, la chasse aux pigeons reste ouverte 12 décembre 2008 12:08, par Fredgwen
Bonjour,
L’article est fort intéressant et, en effet, colle assez bien à la pratique des officines de vente de Robien et de Borloo. Comme indiqué, leur problème est que, en tant que vendeur, ils sont rémunérés à la commission.
La conclusion de l’article est exacte mais incomplète. Vous pouvez également faire appel à un véritable conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Qui dit indépendant dit :
pas d’affiliation à un réseau de vente, à une banque ou un assureur titulaire des cartes et agrément idoine : carte de Transaction imposée par la loi Hoguet et délivrée par la Préfecture ; immatriculation auprès de l’AMF en tant que conseiller en investissement financier ; immatriculation auprès de l’ORIAS en tant que courtier en assurance ; immatriculé auprès d’une association agréée auprès de l’AMF ; avoir une responsabilité civile professionnelle et les garanties financières idoines facturation d’honoraire.
Ces points sont essentiels pour avoir à faire à quelqu’un de crédible. L’ensemble de ces éléments doivent vous être présentés lors de votre premier entretien. A défaut demander les.
Quant à la facturation, tout travail méritant salaire, il est logique de rémunérer quelqu’un qui effectue des taches importantes pour vous. De plus, cette facturation vous garantie : une assurance responsabilité civile en cas de défaut de conseil une garantie financière
Enfin, il reste toujours préférable de payer un professionnel qui évite les écueils que de ne rien payer et de prendre un risque.
Pour répondre maintenant à votre question, avant de faire le choix d’un dispositif fiscal plutôt qu’un autre, il y a beaucoup de paramètres à envisager : quel est votre projet final avec ce bien ? quel est votre profil familial, patrimonial, fiscal etc.... ? quelle durée d’engagement êtes vous prêt à prendre ? etc....
Tous ces aspects méritent une réflexion. Pour ma part, cela fait bientôt trois ans que je n’ai pas proposé de Robien à mes clients alors que la plupart étaient venu pour cela. Aujourd’hui, ils en sont plutôt satisfait.
Maintenant, tous les Robien ne sont pas dans cet état là. La grande majorité des investisseurs ne s’est pas manifesté. Pour beaucoup, parce qu’ils sont satisfaits et, je l’espère, le resteront. Pour d’autres, parce qu’ils ne sont pas encore arrivé à la période de vente ou n’ont pas connus (ou pas été informés) de désagrément, ils restent satisfait mais risquent de déchanter.
Conclusion : réflechissez bien avant de vous lancer. Analysez bien tous les tenants et aboutissants. Ne négligez pas l’aide d’un conseil extérieur (pas votre banque, elle est également intéressée à votre montage : elle va vous faire un crédit, vous proposer un bien (celui du promoteur maison), et, généralement, à part le Robien Borloo, elle ne connaît pas grand chose d’autre).
Espérant avoir répondu à votre question.